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Lajes corporativas: Na capital paulista, o destaque vai não só para as regiões , como também para as secundárias, como Pinheiros (Leandro Fonseca/Exame)
Repórter de Mercados
Publicado em 12 de junho de 2025 às 17h03.
O mercado de lajes corporativas em São Paulo tem dado sinais de recuperação. A capital paulista continua mostrando queda na taxa de vacância, registrando valor de 19,51% no primeiro trimestre de 2025 — pela primeira vez abaixo de 20% desde a pandemia.
De acordo com novo relatório do Itaú BBA, fundos imobiliários de lajes corporativas continuam descontados e como teses de ganho de capital. No entanto, exceto aqueles que possuem exposição majoritária a ativos bons e bem localizados, o curto prazo ainda pode não ser “tão animador”.
Na capital paulista, o destaque vai não só para as regiões , como também para as secundárias, como Pinheiros.
A recente pré-locação da Amazon no Edifício Biosquare, no bairro, é um dos principais exemplos dessa mudança de cenário. O local, que já vinha apresentando uma melhora na taxa de vacância, agora se posiciona como uma das alternativas mais procuradas por empresas em busca de novos espaços.
Com uma vacância abaixo de 10% e uma absorção líquida positiva, Pinheiros tem atraído investidores e locatários que, até então, estavam s a áreas mais tradicionais e caras. A tendência é que a valorização da região continue nos próximos meses, à medida que mais empresas busquem locais com custos mais íveis sem abrir mão de infraestrutura e localização estratégica.
O escoamento para Pinheiros vem das áreas , como Itaim Bibi, Faria Lima e JK. Por lá, a taxa de vacância caiu de 9,6% para 9,2% no primeiro trimestre. A ausência de novas entregas, aliada a uma absorção líquida positiva, ajudaram, segundo analistas do banco.
Em relação ao preço do aluguel, as principais regiões da cidade apresentaram estabilidade, em R$ 234,78 por metro quadrado no primeiro semestre deste ano.
O segundo semestre de 2024 foi desafiador para os fundos imobiliários como um todo. Mas o setor de lajes corporativas se destacou negativamente, terminando o ano com retração de 12%.
Apesar de enxergarem uma recuperação, os analistas do Itaú BBA veem os patamares de alavancagem altos e os portfólios carentes de imóveis de qualidade e bem localizados — o que pesa sobre os FIIs.
Objetivo: Gerar renda mensal através da locação de um portfólio diversificado de prédios corporativos e galpões logísticos.
Portfólio: Composto por 21 propriedades, sendo 13 edifícios comerciais e 8 centros logísticos. As receitas são predominantemente de São Paulo (69%), seguido por Rio de Janeiro (16%) e Minas Gerais (15%). O fundo possui 46% de contratos atípicos, uma vacância física de 4,56%, e um P/VP de 0,89.
Pontos Positivos: O fundo é bem diversificado, com liquidez relevante e a possibilidade de aumento de proventos. A carteira de ativos inclui bons ativos logísticos e a gestão é bem capacitada, o que contribui para um risco de crédito pulverizado.
Pontos Negativos: A dificuldade está na localização de alguns ativos, especialmente no Rio de Janeiro, que tem enfrentado desafios devido à perda de atratividade de algumas regiões.
Últimas Atualizações: Em outubro de 2023, o fundo iniciou a obra do Edifício Biosquare São Paulo. Em julho de 2024, captou R$ 646 milhões com a 8ª emissão de cotas e adquiriu parte da Torre Crystal no Rochaverá Corporate Towers.
Objetivo: Gerar renda mensal de aluguel por meio da locação de edifícios corporativos.
Portfólio: O portfólio é composto por quatro ativos distribuídos em São Paulo e Rio de Janeiro, com 62% da receita vinda do Rio. A vacância física é de 9,64%
Pontos Positivos: O fundo tem um ativo de classe AAA no Rio de Janeiro (CEB Botafogo), com localização privilegiada e taxa de vacância abaixo das regiões onde os imóveis estão localizados.
Pontos Negativos: A exposição ao Rio de Janeiro continua sendo um desafio, já que o mercado fluminense ainda apresenta dificuldades. Em São Paulo, o fundo possui ativos em regiões com vacância elevada. Além disso, o fundo possui um risco relevante de queda nos rendimentos após o término da renda mínima garantida, em janeiro de 2026.
Últimas Atualizações: O fundo renunciou temporariamente parte da taxa de istração até dezembro de 2025. Em abril de 2025, o fundo concluiu a locação de meio andar no Edifício Morumbi Office Tower.
Objetivo: Obter renda e ganho de capital investindo em imóveis do segmento corporativo ou comercial.
Portfólio: Composto por sete imóveis prontos em São Paulo, todos em regiões , sendo 80% da receita proveniente de ativos triple A. A vacância física é de 13,4%, concentrada em quatro ativos, com vacância potencial de 23% em setembro de 2025.
Pontos Positivos: O fundo conta com imóveis de alta qualidade técnica e boa localização, além de uma gestão bastante ativa. A receita é bem diversificada, e o fundo também é rotulado como ESG.
Pontos Negativos: O principal desafio de curto prazo é a vacância, com a necessidade de acompanhar de perto a gestão para locar as áreas vagas.
Últimas Atualizações: Em fevereiro de 2025, o fundo vendeu 756,32 metros quadrados do ativo Vila Olímpia Corporate, 30% acima do valor patrimonial. Em maio de 2025, o China Construction Bank rescindiu o contrato de locação de três andares no Edifício FL 4440.
Objetivo: Adquirir imóveis bem localizados com potencial de transformação e melhorias.
Portfólio: Composto por cinco imóveis em São Paulo, sendo quatro de classe B e um de classe A, todos bem localizados. A vacância física está zerada há 21 meses consecutivos, com o Grupo Pão de Açúcar como o locatário mais representativo (25% da receita).
Pontos Positivos: A gestão tem apresentado bons resultados, especialmente pela manutenção da vacância em 0%. Além disso, o foco na revitalização dos ativos tem contribuído para aumentar a atratividade dos imóveis e, consequentemente, os aluguéis.
Pontos Negativos: O portfólio possui lajes de qualidade inferior, com uma concentração de 25% da receita em um único locatário (GPA). O fundo é um dos mais alavancados e tem obrigações financeiras significativas.
Últimas Atualizações: Em dezembro de 2024, o fundo emitiu um CRI para cumprir o pagamento da 2ª parcela da aquisição do Ed. GPA. A projeção de distribuição de proventos para o 2º semestre de 2025 é entre R$ 0,72 e R$ 0,75 por cota.
Objetivo: Focado exclusivamente em lajes corporativas em regiões prime de São Paulo.
Portfólio: Composto por dois empreendimentos em regiões prime de São Paulo (Ed. Metropolitan e Ed. Platinum), com vacância física de 8,6% e aluguel médio de R$ 314,10 por metro quadrado.
Pontos Positivos: O portfólio é bem posicionado, com ativos atualizados e modernizados, e tem apresentado aumento no preço do aluguel. A diversidade de locatários com baixo risco de crédito e vacância historicamente baixa são pontos fortes.
Pontos Negativos: A liquidez diária do fundo é menor. O fundo pode distribuir dividendos superiores à rentabilidade da transação até a quitação dos ativos, o que pode reduzir depois. O fundo também é um dos mais alavancados e pode contrair dívidas para honrar pagamentos futuros.
Últimas Atualizações: Em outubro de 2024, o fundo adquiriu os Edifícios Metropolitan e Platinum. Em janeiro de 2025, substituiu um espaço devolvido no Edifício Platinum por uma nova locação com um novo patamar de preço.
Objetivo: Gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários.
Portfólio: Composto por lajes corporativas, galpões logísticos e cotas de outros FIIs, sendo que as lajes corporativas e os galpões logísticos representam a estratégia "core" do fundo, com aproximadamente 84% dos investimentos totais. A vacância física atual é de 4%, sendo o ativo River One, localizado na Marginal Pinheiros, o único com espaço vago, após o término da renda mínima garantida até outubro de 2022.
Pontos Positivos: A gestão do fundo é dinâmica, com a equipe possuindo grande experiência de mercado. O portfólio diversificado oferece a possibilidade de capturar ganho de capital com a venda de ativos maduros, além de uma gestão flexível que compra e vende ativos conforme as condições de mercado.
Pontos Negativos: Alguns ativos no portfólio podem ser considerados menos atrativos, tanto em termos de localização quanto de qualidade técnica. A locação de espaços vagos, especialmente no Edifício River One, tem demorado, e o término da renda mínima garantida impactou a vacância física e a receita mensal recorrente do fundo.
Últimas Atualizações: Em fevereiro de 2025, o fundo recebeu um aviso de não renovação de locação da CVM para o Edifício Delta Plaza caso o inquilino não seja reposto até dezembro de 2025. Em abril de 2025, o fundo recebeu pagamentos da locatária Experience referentes a aluguéis e encargos de fevereiro e março de 2025, após a rescisão antecipada de contrato, e segue em tratativas para minimizar os impactos financeiros.
Riscos: O fundo está exposto ao risco de mercado devido às flutuações de preços na Bolsa. O risco de vacância é um dos principais pontos de atenção, com a vacância no Edifício River One podendo aumentar de 18% para 24% com a saída da locatária Experience House. Também há risco de crédito, apesar da carteira diversificada, visto que alguns setores da economia podem enfrentar períodos complicados. Além disso, o risco de liquidez, embora considerado interessante, exige cautela em grandes movimentações de compra e venda, para evitar impactos nas cotações.
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